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中国体彩网唯一指定官方网:迎接物業管理的后資質時代

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中国体彩网竞彩走势图 www.jknejf.com.cn 文/季如進(清華大學房地產所副所長,清華恒隆房地產研究中心秘書長,教授)

兩證”(《物業管理師資格證書》和《物業服務企業資質證》)制度的出臺和實施是國家體制轉軌過渡時期的產物?;瘓浠八?,是市場經濟體制尚不健全、尚不完善時的產物。從哲學的角度講,體制轉軌過渡時期的各項制度、政策必然帶有兩種體制的烙印,既有舊體制的痕跡,又有新體制的曙光。

兩證”出臺與撤銷的背景

從“兩證”制度的出臺和實施分析政府職能的轉變:

管理手段的變化。計劃經濟體制下,政府對行業的管理主要靠行政手段,沒有那么多的法律法規。在市場經濟體制下,政府對行業的管理是綜合應用五種手段:法律手段、行政手段、經濟手段、技術手段、道德手段(包括輿論)。

管理方式的轉變。計劃經濟體制下,管理方式是統一計劃下通過各級行政管理部門、行政領導逐級實施管理,實際上是一種權力管理,是政府配置資源。這種管理方式是直接的,有時效率還特別高。健全完善的市場經濟體制則是由市場配置資源,政府宏觀調控,就是我們常說的“兩只手”。在體制轉軌的過渡時期,由權力配置資源逐步向市場配置資源轉變,政府這只手將視市場經濟體制健全和完善的程度決定其職能的轉變進程。

管理內容的變化。計劃經濟體制下政府是全面管理,人、財、物、行為等全方位管理。不僅管讓誰干,干什么,還管怎么干。健全完善的市場經濟體制下,政府的職能就是服務,一是營造和維護正常良好的市場秩序;二是服務于民生。正常良好的市場秩序通過市場主體和市場主體的市場行為來體現。物業管理的市場主體有需求方(業主)和物業服務提供方。物業服務提供方有從業人員(以專業管理人員為主)和從業機構(物業服務企業)。健全完善的市場經濟體制下,需求方能自主選擇合格的提供方。市場行為則是有兩個邊界,即行為程序的規范化和禁止性行為的明確。

在體制轉軌的過渡時期,政府借助權力,從培育日后適應市場經濟的市場主體入手,劃分、界定其市場行為的邊界,逐步推動建立正常的市場秩序?!傲街ぁ敝貧鵲某鎏ň褪欽庖皇逼諼鏌倒芾砹煊蚋母锏牧醬蟪曬?。

撤銷“兩證”的啟示

黨的“十八大”提出到2020年在我國基本完成構建較為完善的社會主義市場經濟體制的任務。5年來,本屆政府職能改革的基本特征是放開,即“簡政放權、放管結合、優化服務”。其實質和終極目標是將政府對社會經濟生活的管理逐步有序的轉向以服務為主。政府對行業的管理將逐步從主導(過去)過渡到指導(現在)最終到引導(未來),即從剛性管制的逐步弱化向柔性指導、引導過渡?!傲街ぁ本褪竊謖庋謀塵跋魯廢?。

黨的“十九大”,做出了中國特色社會主義進入新時代的歷史定位。就物業管理行業而言,今后將進入政府通過人大立法、行業通過協會立規、企業通過自身立信、業主立德、司法立威的新階段。

兩證”撤銷后,如何做好工作

兩證”制度的出臺和實施激發和引導了物業管理行業從業人員的學習、培訓、提高,推動和促進了物業服務企業的自身建設。在“兩證”撤銷后,如何繼續做好這兩方面的工作,是值得我們認真思考與努力的。

建設以物業項目負責人為重點的物業管理專業人才隊伍

2017年5月,中國物協在上海舉辦了首屆全國物業管理職業技能大賽。競賽取得了成功,但從物業管理員(定位于物業項目負責人)組全國參賽選手的競賽情況看,也反映出了一些帶有普遍性的問題。因此,對應不斷加強、探索和完善“兩證”撤銷后物業管理從業人員的學習、培訓和提高。

物業管理專業人才隊伍的核心是物業項目負責人。物業管理行業大體有兩類人員,即技能型專業員工和管理型的項目負責人。行業人才隊伍建設的重點是項目負責人。原物業管理師的定位就是項目經理,屬于國家技術職稱系列的中級職稱。我國有數以百萬計的各類物業項目,每一個項目物業管理具體運作的掌門人是項目負責人。項目負責人的知識結構、綜合素質和全面能力將直接影響和決定該項目物業管理服務質量的優劣。同時,項目負責人也是廣大從業人員心目中努力提升的目標。因此,物業管理專業人才隊伍建設的重點必須定位于項目負責人。

建立兩個體系,引領物業管理從業人員的學習與提高。眾所周知,學習是成長的必由之路。隨著物業管理向現代服務業的轉型升級,對人才的素質提出了更高的要求。物業管理師取消后,怎樣組織、調動廣大從業人員的學習熱情與不斷提高,不僅是每一個從業人員自身的問題,更是企業、協會要深入思考的。

從企業到行業,應建立兩個體系:學習、培訓、提高的終身學習體系和職業技能水平評價體系。前者是自身主觀努力的途徑,后者是客觀評價的方法。中國物協通過與國家開放大學的溝通與交流,已成立國家開放大學現代物業服務與不動產管理學院,設立物業學分銀行以及物業學習成果認證分中心。這給廣大從業人員、各企業、各培訓機構搭建了一個引領終身學習的立交橋。與此同時,還應有一個職業技能水平的評價體系。我們要首先在行業內建立物業各崗位的技能評價體系,再爭取將某些工種,如物業項目負責人列入國家水平測試類考試。

給物業從業者以拼搏、贏得榮譽的成長空間。專業人才隊伍的建設與成長既要自身努力,也需要客觀環境。首屆職業技能大賽物業管理員的前三名將獲得“全國職業技術能手”的榮譽,在行業內引起反響,給我們以啟示。

開展標準建設和資信評級工作

在物業服務企業資質等級撤銷后,各級行政主管部門將如何對行業、對企業進行管理;同時,各物業服務企業建設的目標是什么?抓手又在哪里?這是每一個物業服務企業都在思考的問題。

政府行政主管部門將加強事中、事后監管。隨著政府職能向“放、管、服”的轉變,政府將對行業和各企業加強事中、事后監管。這種監管旨在維護正常的市場秩序,除了對業主和社會輿情反映的各類意見、投訴等給予及時調查、反饋、處理的回應外,將重點監管兩方面的事情,一是有重大社會影響的、可能導致嚴重社會后果的事件;二是對行業發展、對市場秩序可能有重大引導作用的正、反兩方面苗頭。當前,從中央到地方的各級政府部門,正在聯手建立守信、失信企業及個人的聯合平臺,建立“紅名單”和“黑名單”制度,同時給予相應的激勵和懲戒。各企業對此應該給予重視。

在企業資質等級取消后,物業服務企業的自身建設應以建立四個體系為重點。一是以項目為中心的運營體系;二是以各級各類標準為指導的管理體系;三是以信用等級為標志的分級體系;四是以信息技術為平臺的業務支撐體系。

以標準建設為抓手,全面提升物業管理服務質量。黨的十九大指出,我國經濟社會發展已由過去高速度增長階段轉入高質量發展階段。2017年全國人大常委會第30次全體會議通過了新修訂的《中華人民共和國標準化法》。按新修訂的標準化法,我國標準系列分為國家標準、地方標準、行業標準、團體標準、企業標準。標準分為強制性標準和推薦性標準。物業管理服務的標準將更多體現為團體標準,主要為推薦性標準。中國物協幾年前就成立了“全國物業管理標準化委員會”,正在開展各類、各級物業管理標準的制訂。實踐證明,標準是質量的基礎和依據。在標準的研討過程中動員和組織廣大員工參與并實施,本身就是企業提升服務質量,加強自身建設的過程。

以信用等級為標志,推動物業服務企業的轉型升級。企業資質等級取消后,有人說,今后所有的企業都處在同一檔次了。這話也對也不對。在物業管理市場面前,所有企業都是一樣的,大家處在同一平臺。但企業是有差異的,這種差異如何體現呢?今后,隨著企業資信評定工作的開展,企業的信用等級將是區分企業的主要標志,將成為業主和社會選聘企業的主要參考條件。中國物協已啟動物業服務企業信用等級評定工作,正在擬定《物業服務企業信用評價管理辦法》和《物業服務企業信用評價指標體系》。

需要強調的是,對企業的資信評定和以往對企業的測評、評優是不同的,他們不是一回事。一些地方正在進行的信用評級工作是有些偏差的。這種差別最主要的是測評、評優是協會、企業內部的事,是自己自評或同行內的互評;而資信評定是社會第三方對企業的市場行為進行的社會評定。

正確的作法是協會出臺管理辦法及信用評價指標體系,然后通過招投標選聘社會上具有資格的第三方評價機構,對第三方人員進行信用評價指標體系的解讀與培訓,最終由該評價機構獨立完成評價工作。